קרוב לעשרים שנה שתי השכנות לא שוחחו ביניהן בשל מריבה על חניה שאף אחד לא באמת השתמש בה… • ואיך תמ"א 38 סייעה לסיום הסאגה?

במסגרת עבודתי השוטפת, באחת מאסיפות דיירים ראשונית באפשרות לבחינת פרוייקט תמ"א 38.2, בבניין בו מתגוררות תשע משפחות נתקלתי בחילופי דברים קשים בין שתי שכנות.

הן לא אמרו ישירות אחת לשניה את דעתן, אך דאגו שזו תישמע בקול גדול ליד כלל השכנים כאשר עקיצות הדדיות וכמעט גידופים התעופפו באוויר, מה שגרם לאווירה מאוד לא נעימה.

הכיבוד הקל והשתיה הקרה שהבאתי לא סייעו לרוחות להירגע.

ביקשתי מכולם שקט מוחלט וחיפשתי מתנדב שיסביר לי את הדברים כהווייתם ללא פרשנות אישית. הממונה על ועד הבית סיפר, כי כשהבניין הוקם לפני קרוב ל-50 שנה, חסרו חניות ולכן לחלק מהשכנים אין חניה מוצמדת בטאבו.

באחד הימים, לפני כ-20 שנה (!!) הגיע אורח לבקר את אחת המשפחות, נכנה אותה כמשפחת ישראלי, לה אין חניה והוא החנה את רכבו בחניה של משפחת לוי (כנ"ל, שם בדוי).

אלא שבדיוק אז ירדה גברת לוי לרוקן את הפח וזיהתה רכב לא מוכר על החניה ששייכת לה. היא ביררה ומהר מאוד גילתה כי הגיע אורח נכבד למשפחת ישראלי.

בלא כל היסוס היא ניגשה לביתם, דפקה – וכשהדלת נפתחה נכנסה יחד עם הפח העמוס ושפכה את כל אשר על ליבה על אם המשפחה בנוכחות האורח החשוב.

אלא שמשפחת ישראלי החליטה, כי בשעתו – משפחת לוי שיחדה את הקבלן ולכן קיבלה את החניה הטובה ביותר. וכך החלה מריבה אשר לא הסתיימה עד ליום זה. כאשר אין קשר ישיר בין המשפחות, אפילו שלום חטוף לא נאמר בחדר המדרגות…

נדהמתי, במיוחד לאחר ששמעתי שכיום לשתי המשפחות אין רכב צמוד ואין להן כל צורך בחניה באופן יומיומי.

הודיתי לממונה על ועד הבית על דבריו, והודעתי לכלל הנוכחים כי עד שאין שלום בין שתי המשפחות הללו ובין כלל השכנים, אינני מקדמת שום מיזם בבניין.

"אין כלי מחזיק ברכה, אלא השלום" זוהי לא סיסמה מבחינתי אלא מציאות. זהו תהליך ארוך ולעיתים מתיש, ואני זקוקה לשילוב ידיים של כל השכנים! אם כבר עתה יתחילו מאבקי כוחות עדיף שלא להתחיל בתהליך שמראש נחרץ לכישלון. סיימתי את דברי, נטלתי את תיקי ועזבתי את בית ועד הבית, שם התארחנו לאסיפה.

ולמקרה נוסף…

ביום שני שעבר ניהלתי את מושב "התחדשות עירונית" בכנס "הזירה Live".

במושב השתתפו בעיקר אנשי נדל"ן העוסקים בתחום. כאשר נתנו את רשות הדיבור למשתתפים, ביקשה אחת הנשים לשאול שאלה שמציקה לה. היא לא אשת נדל"ן ולא עוסקת כלל בתחום. היא תיארה מקרה בו באזור מגוריה מתוכנן פינוי בינוי ו"מכריחים" את הדיירים לחתום על חוזים בלא שהם כמעט מבינים מה רשום בהם. היא היתה מבוהלת ומודאגת ובאה לכנס אך ורק על מנת לקבל סיוע ומענה. היא לא רוצה לעזוב את ביתה וחוששת מאוד מהבאות.

לא היתה לי האפשרות לסייע לה בפורום זה, אך החלפנו מספרים והבטחתי לה כי אנסה ככל שביכולתי לברר את המתרחש. ואכן, כבר התחלתי לבחון את הנושא עם הגורמים הרלוונטיים.

שני מקרים אילו הינם רק דוגמאות שוכיחו לי כמה בעצם "התחדשות עירונית" למסלוליה השונים, הם בעצם תהליך חברתי עמוק בו כולם חייבים להיות שותפים פעילים לעניין! המטרה היא בראש ובראשונה לגרום לכלל השותפים לצאת מורווחים מהעניין, אך לא פחות חשוב – מרוצים!

ואם תהיתם איך הסתיימה הסאגה שהחלה לפני 20 שנה? הבטחתי לכלל הדיירים שאחת הדרישות מהיזם שיבחר הינה חניה מוצמדת בטאבו לכל דייר.

כיום, השכנות שבו לשוחח, אמנם הן עדיין לא החברות הכי טובות, אך זה מתקדם בכיוון…

הן כבר ביקרו אחת את השניה וטעמו ממטעמי המטבחים העדתיים השונים.

כנס הנדל"ן שמפיקה קבוצת 'הזירה – אנשי הנדל"ן מדברים ונפגשים', יתקיים היום (ב') • בשונה מאירועים כאלו שלוקח זמן רב עד שהם צוברים תאוצה, כאן מדובר באירוע שרק ביום ראשון שעבר החלה ההרשמה אליו וכבר כמעט אזלו הכרטיסים • שיווקי

"האמת, שאנחנו באמת מופתעים, הכרטיסים כמעט אזלו תוך שבוע! אומר לנו הרב משה הרשלר שמנהל את קבוצת 'הזירה – אנשי הנדל"ן מדברים ונפגשים' ומפיק את הכנס 'הזירה Live' מדובר בצורך אמיתי של השוק, אנשי הנדל"ן מבינים היטב את הצורך שלהם להיות מחוברים לשותפים פוטנציאלים ועושים את הדבר המתבקש – להירשם לכנס ולהגיע. עשינו מאמץ גדול לצאת עם הכנס הזה במהירות המרבית, מאחר שזה היה הצורך מידי של חברי הקבוצה. יחד עם זאת, אנחנו גובים מחיר כניסה סמלי בלבד כיון שזה חלק מהשירות שלנו לחברי הקבוצה ולכל המצטרפים החדשים בימים אלו".

פנינו לשותפים נוספים בכנס בכדי לשמוע מה הם חושבים על הכנס:

יהודית שוטלנד, יועצת התחדשות עירונית משתפת: "מהרגע ששמעתי על הכנס, ידעתי שאני בפנים בכל הכח. שיתוף פעולה זה מבחינתי *ה* חוכמה במקצועות הנדל"ן, מי שיודע לעבוד נכון עם קולגות, יצליח! מה יעשה יזם בלי אנשי שטח שיאתרו לו עסקאות? כיצד יכפיל המשקיע את נכסיו בלי קרנות מימון מתאימות? מה יענה מתווך ללקוח שמחפש נכס בסגנון שאין לו, בלי שיהיה לו קשר עם יועצי נדל"ן נוספים, מכל הארץ? מדוע שמעצב פנים לא יעבוד קבוע עם יועץ משכנתאות שיפנה אליו מתעניינים נוספים? והכי חשוב לי, להכיר יזמים וקבלנים איכותיים נוספים שיתנו מענה למאות הדיירים שאני נפגשת מידי יום בעבודתי השוטפת ולמצוא "בולדוזרים" שנושמים נדל"ן, לעבודה קבועה עימם".

"האמת, שאנחנו באמת מופתעים, הכרטיסים כמעט אזלו תוך שבוע! אומר לנו הרב משה הרשלר שמנהל את קבוצת 'הזירה – אנשי הנדל"ן מדברים ונפגשים' ומפיק את הכנס 'הזירה Live' מדובר בצורך אמיתי של השוק, אנשי הנדל"ן מבינים היטב את הצורך שלהם להיות מחוברים לשותפים פוטנציאלים ועושים את הדבר המתבקש – להירשם לכנס ולהגיע. עשינו מאמץ גדול לצאת עם הכנס הזה במהירות המרבית, מאחר שזה היה הצורך מידי של חברי הקבוצה. יחד עם זאת, אנחנו גובים מחיר כניסה סמלי בלבד כיון שזה חלק מהשירות שלנו לחברי הקבוצה ולכל המצטרפים החדשים בימים אלו".

פנינו לשותפים נוספים בכנס בכדי לשמוע מה הם חושבים על הכנס:

יהודית שוטלנד, יועצת התחדשות עירונית משתפת: "מהרגע ששמעתי על הכנס, ידעתי שאני בפנים בכל הכח. שיתוף פעולה זה מבחינתי *ה* חוכמה במקצועות הנדל"ן, מי שיודע לעבוד נכון עם קולגות, יצליח! מה יעשה יזם בלי אנשי שטח שיאתרו לו עסקאות? כיצד יכפיל המשקיע את נכסיו בלי קרנות מימון מתאימות? מה יענה מתווך ללקוח שמחפש נכס בסגנון שאין לו, בלי שיהיה לו קשר עם יועצי נדל"ן נוספים, מכל הארץ? מדוע שמעצב פנים לא יעבוד קבוע עם יועץ משכנתאות שיפנה אליו מתעניינים נוספים? והכי חשוב לי, להכיר יזמים וקבלנים איכותיים נוספים שיתנו מענה למאות הדיירים שאני נפגשת מידי יום בעבודתי השוטפת ולמצוא "בולדוזרים" שנושמים נדל"ן, לעבודה קבועה עימם".

"קבוצת "הזירה", אומרת שוטלנד "בה אני שותפה פעילה, כבר סיפקה לי ב"ה כר נרחב לשיתופי פעולה מוצלחים! הגיע הזמן להתקדם. להכיר את האנשים מאחורי המספרים ולעשות, תכל׳ס, כסף. לדעתי, מי שלא מבין ההזדמנות שיש לו כאן במחיר מגוחך, שבאמת נועד רק להפרות את הקבוצה המדהימה הזו – מפספס ובטוח יתחרט. זה כנס שמתרחש אחת לשנה! זה לא עוד אירוע, כמו עשרות קודמים שהשתתפתי בהם. אני לא באה לכאן בשביל לשמוע כמה הרצאות. אני אהיה בשביל מטרה אחת, להכיר שותפים, להתקדם בעסק שלי ולמצוא הזדמנויות חדשות שבטוח בעז"ה יביאו תועלת עצומה לי וללקוחותי".

צחי קווטינסקי (60), תושב ירושלים, יזם, העוסק בנדל"ן מזה 30 שנה. אחרי שבנה מספר פרוייקטים בירושלים ומחוצה לה, לקח על עצמו צחי, שליחות, למען הציבור, ובמסגרתה הוא מלמד קורסים בנדל"ן בדרכו המיוחדת  מלווה ומייעץ ליחידים ומשפחות, בדרכם לבניית חייהם הכלכליים בהתבסס על השקעות נדל"ן, החל מההחלטה אם לרכוש דירת מגורים או השקעה, וכלה בבנית "פנסיה עצמית מבוססת השקעות נדל"ן"ב 15 השנים האחרונות, לימד צחי אלפים, יעץ וליווה מאות בדרכם בנדל"ן, וזארת במסגרת "נדל"ן בקלות" שבבעלותו.

בשנים האחרונות, המשיך צחי גם בייזום נדל"ן , הן עבור עצמו, והן במסגרת חברות השקעה שהקים וממשיך להקים גם בימים אלו, עם משקיעים הרוצים להכנס בביטחה לתחום הייזום, ומחפשים לעשות זאת עם מי שיעשה את זה בדרך הטובה ביותר עבורם.

בכל השנים, לימד צח גם מאות חרדים, ואף עשה למענם בבנית חייהם הנדל"ניים. לאור הקשר המצויין בין צחי לבים הקהל החרדי, ולאור דרכו המיוחדת והאמינה, בחר צחי לחזק הקשר עם קהל זה, דווקא באמצעות קבוצת 'הזירה' בכנס "הזירה live". במסגרת הקבוצה צחי פועל רבות ומצליח ליצור שיתופי פעולה שבלעדי הקבוצה הוא לא היה מצליח לייצר לעולם.  הכנס הזה הוא אירוע נדל"ן נדיר ביותר –  יהיה בו קהל שלא מגיע לשום אירוע נדל"ן אחרים ומי שלא יגיע לכנס, לא יפגוש בו ויחמיץ הזדמנויות עסקיות רבות.

את עטייה מור פגשנו בסטודיו שלה – 'סטודיו ספייס' העוסק בהדמיה תלת ממדית המסייעת ללקוחות להפוך את החלום הדירה למוחשי, ומקימה לתחייה את תכניות העיצוב והשרטוטים. מגוון המוצרים שהסטודיו מספק נע מהדמיות סטילס, סרטוני אנימציה, סיורים וירטואלים, מצגות בזמן אמת ומגוון תכניות מכירה דו ותלת מימדיות.

הדמיות תלת מימד הפכו בשנים האחרונות לכלי תכנוני ושיווקי רב עוצמה כל פרויקט אדריכלי, תהליך הבניה ושיווק פרויקט נדל"ן כמעט ובלתי אפשריים ללא כלי רב עוצמה זה. לעיתים קרובות הדמיה טובה אף תזרז ותקצר משמעותית את תהליך קבלת היתר הבניה מהעירייה. כדי לייצר הדמיה טובה, לא מספיק לדעת ליישם את טכניקת העבודה, דרושה חשיבה יצירתית במגוון תחומים ובעיקר המון אכפתיות לאורך כל התהליך עד לקבלת התוצרה סופי.

"סטודיו ספייס הוא סטודיו צעיר וחדשני להדמיות", מספרת עטייה "אשר בא לשלב בין תלת מימד לעיצוב, כדי לספק תוצר ויזואלי שהוא מעבר להדמיה הסטנדרטית. חשוב לנו להתעדכן תמיד בטרנדים החדשים בעולם על מנת לקחת חלק בעיצוב העדכני ביותר, ולהיות מחוברים ללקוחות שלנו באופן בלתי אמצעי, כך לתת את התוצר האיכותי ביותר שאנו יכולים לתת.דווקא בגלל זה, אנחנו שותפים בכנס 'הזירה live' – כל מי שמעוניין להיות מעודכן בתחום הנדל"ן לא יכול להחמיץ את ההזדמנות הזו. אנחנו יודעים שהשותפים הפוטנציאלים שלנו יהיו שם ולכן הנוכחות שלנו שם היא קריטית ממש לקידום העסק שלנו".

"מעבר לכך, מאחר והפרויקטים שלנו מתאפיינים בראייה עתידית, עיצוב חדשני וחשיבה על הפרטים הקטנים שמובילים את הפרויקט לתוצר הסופי והמושלם, החלטנו שאנחנו רואים את העתיד גם בתחום ה'נטורקינג', דווקא סוג כנסים כזה – בלתי אמצעי, אינטראקטיבי, דינמי ושיתופי הוא הדבר הבא ולכן אנחנו שותפים של ממש בהפקת האירוע הזה".

אם כל כך הרבה בעלי עסקים מגוונים בתחום הנדל"ן כבר חלק מהכנס הזה, רק אתה לא תהיה שם?!

כשנציג היזם מבטיח 25 מ"ר ובחוזה הוא מציין 12 • וגם: כשבחוזה אין סעיף הובלות ושכירות, והבניין הסמוך חרג ויש להפקיע גם שטח לדרך – אין היתכנות כלכלית לעסקה • אם הדיירים היו מעט יותר תמימים, הם היו מוצאים את עצמם עם פרויקט תקוע • ואיך הסתיים הסיפור?

במסגרת עבודתי בליווי דיירים ואיחודם בתהליכי התחדשות עירונית על מסלוליהם השונים, פנה אלי מר כהן (שם בדוי) שמכהן כראש ועד הבית בבניין מסוים, וביקש שאגיע לאסיפת דיירים.

קבענו לערב נעים של שלהי חשוון. הגעתי לבניין סטנדרטי של 12 דיירים, שביקשו לשמוע אפשרות להתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38.2 (הריסה ובנייה במימוש זכויות התמ"א).

מתברר, שפנה אליהם נציג של יזם, והבטיח לכל אחד 25 מ"ר תוספת, לאחר הריסת הבניין והקמתו מחדש, עפ"י המגיע בחוק.

אך, הם רוצים לשמוע אפשרויות נוספות.

לאחר שיחה ופרטים מוועד הבית, ניגשתי לבחון את ההיתכנות של התוספות האפשריות במגרש. בבדיקה מהירה גילינו כי ישנה הפקעה לטובת דרך ובנוסף, אמנם בטאבו המגרש שלהם גדול, אך הקבלן בבניין הסמוך, שבנה הרבה לפניהם – חרג לתוך המגרש שלהם.

נוצר מצב שההיתכנות גבולית, ובוודאי שלא ניתן לתת לכל דייר תוספת של 25 מ"ר. בשל ההפקעה, כמות הדירות המאושרת תהיה נמוכה ביחס לכמות הדירות הקיימות ובנוסף לכל זאת, בשל חריגת הבניין הצמוד – בקושי את גודל הדירות הקיים תהיה האפשרות להחזיר לדיירים – כי יש לשמור מרחק תקין מבניין לבניין.

הדיירים התפלאו מאוד למשמע הממצאים וחפצו להוכיח לי כי אכן הוצעה להם הצעה שונה ומשתלמת, וביקשו שאשוחח עם נציג היזם שנפגש עימם לפני מספר חודשים. קבעתי עמו פגישה והראיתי לו את הנתונים. שאלתי כיצד הוא מתחייב לתמורות אלו, במצב הנתון?! כלל לא בטוח כי ניתן יהיה אפילו להשיב להם את גודל הדירות הקיימות ואולי עדיף לא לבצע שם הריסה ובניה כלל, אלא רק חיזוק ותוספת דירות?

אוסיף, כי עקרונית, איני מאמינה כ"כ בחיזוק הבניין ותוספת דירות מעליו. ברור שעדיף להרוס ולבנות מחדש, הרי כמה שנחזק בניין קיים הוא לא ישווה לבניין חדש בד"כ וזו כמובן המלצתם של אנשי מקצוע, מהנדסים וקונסטרוקטורים.

אך בחישוב מהיר גיליתי שגם זה לא אפשרי. כך שנותרתי עם השאלה הגדולה, כיצד בעצם מוצעת עסקה לדיירים כשאין מאחוריה הגיון?

מה שהפתיע אותי היה שלשאלותי הייתה לנציג תשובה אחת: "תעבדי איתי יחד, ושנינו נרוויח".

אבל על מה נעבוד? שאלתי. או שתדפוק את היזם או את הדיירים. והרי אם ליזם זה לא יהיה רווחי, הוא לא יעשה עם זה כלום והדיירים ייוותרו באוויר.

הנציג הוציא הסכם מוכן, בו לא מצאתי איזכור לגבי 25 מ"ר, אלא 12 מ"ר. כמו"כ, היזם לא יישא בעלויות השכירות וההובלה.

כשחיפשתי את הסעיף לגבי הערבויות והביטוח הוא אמר לי שהיזם לא מעוניין לתת ערבות בנקאית, כיוון שהדבר "מייקר את כל הסיפור".

בשלב זה נפרדו דרכינו, אמרתי לו כי אחשוב על הדברים ופניתי משם.

איני יכולה לשתף פעולה עם מקרה כעין זה…

פתרון סמוך ונראה

חזרתי לוועד הבית וסיפרתי לו כי אם הם רוצים שיתקדמו עם אותו יזם, אני איני לוקחת חלק בכך.

לאחר כחודשיים חזרה אלי שכנה אחרת, אותה אחת שהנציג פנה אליה לראשונה, לדבריה היא בדקה בעירייה וצדקתי. היא רוצה לדעת אם יש לי פתרון בשבילם.

סופו של דבר, בניין סמוך (לא הבניין החורג…) הצטרף למיזם, קיבלנו הצעות משלשה יזמים, והדיירים בחרו באחד מהם.

אמנם הם לא קיבלו 25 מ"ר אלא 10 מ"ר, מחסן ומרפסת אך כמובן ערבויות בנקאיות, שכר דירה והובלות.

חוק ערבות מכר כולל כיום גם רוכשי דירות חדשות מקבלן וגם דיירים שעוברים תהליך של התחדשות עירונית, הן בפינוי בינוי והן בתמ"א 38 מסלול הריסה ובניה.

מטרת החוק הינה לבטח את רוכשי הדירות ובעליהם בשווי הדירה החדשה.

כיום, לשמחתי הרבה, גם לרוכשי דירות במסגרת תמ"א 38 במסלול חיזוק ותוספות יש לספק ערבות. כפי שפורסם כאן, באתר 'ביזנעס'.

ומתי יהיה היום שיחויב עפ"י חוק ואף תתבצע אכיפה על כך שתתבצע גם ערבות לבעלי הדירות במסלול זה?